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PROPRIETAIRE BAILLEUR

Publiée le 15/05/2019

 

 
 

Acheter un logement pour le louer meublé vous tente ? Vous avez raison car cette formule jouit d’avantages que n’offre pas la location vide. Outre de moindres contraintes, elle bénéficie d’un régime fiscal attractif.

 

Une location avec des contraintes allégées. Si le logement constitue la résidence principale du locataire, le bail doit être d’un an au minimum, renouvelable par tacite reconduction, sauf si vous louez à un étudiant, au quel cas cette durée est réduite à 9 mois (sans renouvellement tacite). Votre locataire pourra résilier son bail à tout moment dès lors qu’il respecte un délai de préavis d’un mois.

Quant à vous, vous devez signifier le congé au moins trois mois avant l’échéance et uniquement pour les raisons suivantes : reprise du logement pour votre compte, vente ou motif légitime et sérieux (dégradations, impayés...). Par ailleurs, la loi Alur a institué depuis le 1er juin 2015, l’obligation de se conformer à un contrat-type de location.

 

Le choix entre deux régimes fiscaux attractifs. Au contraire d’une location nue, vous n’êtes pas soumis au régime des revenus fonciers mais à celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La fiscalité de vos recettes dépend étroitement de votre statut. En effet, en matière de BIC, il existe le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Pour accéder au statut LMP, vous devez respecter plusieurs conditions qui se cumulent et être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Vos recettes locatives doivent être supérieures à 23 000€ et excéder les revenus de vos autres activités.

A contrario, vous bénéficiez du statut LMNP si vous ne dégagez pas plus de 23 000€ de recettes et si celles-ci n'excèdent pas les autres revenus des autres activités du foyer.

Dans les deux cas, vous pouvez déclarer vos revenus soit sous le régime micro-BIC, soit sous le régime réel et déduire toutes vos charges ainsi que l’amortissement du bien.

 

Comment choisir ? Le régime réel est évidemment plus intéressant si vos charges sont importantes ou si elles dépassent vos recettes locatives. Auquel cas, vous pourrez générer un déficit foncier. Le sort de ce déficit dépend de votre statut. Vous êtes loueur en meublé professionnel ? Vous pouvez imputer la totalité du déficit sur votre revenu global de l’année.

Vous êtes loueur en meublé non professionnel ? Vous ne pouvez déduire ce déficit que de vos revenus locatifs de l’année ou des dix années suivantes. Autre différence : en LMP, vous pouvez échapper à la plus-value (sous certaines conditions) et à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), ce qui n’est pas le cas du LMNP.

 

Pour aller plus loin. Le statut LMP est donc plus intéressant mais il n’est pas accessible à tout le monde. En règle générale, il nécessite un bon portefeuille de biens immobiliers locatifs ou l’achat de plusieurs. A défaut, vous serez forcément placé sous le statut LMNP qui, quoi qu’il en soit, se révèle également attractif.

Attention : si vous louez en meublé, faites en sorte que le logement respecte les règles de la décence (notamment 9 m² de surface habitable minimum) et qu’il dispose des équipements imposés par la loi. A défaut, votre logement pourrait être requalifié en logement vide et être soumis à la réglementation plus contraignante qui s’y attache.

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